집 임대차 계약을 할 때 세입자가 꼭 해야 할 일이 두 가지 있습니다. 확정일자 수령과 입주신고입니다. 전세의 경우 거의 모든 부동산이 보증금에 묶여 있기 때문에 소중한 내 재산을 안전하게 지키기 위해 확정일자와 입주신고를 해야 합니다. 왜, 언제, 어떻게 해야 하는지 완벽하게 정리해드립니다. 확정일자와 입주신고는 왜 받아야 할까요? 전세나 월세 계약을 하고 이사한 집이 경매나 매각되거나 집주인의 파산으로 다른 채권자에게 양도되는 경우 종속채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 우선권을 확보해야 합니다. 우선권을 확보하는 방법은 확정일자와 입주신고를 모두 완료하고 그 집에서 사는 것입니다. 언제 받아야 할까요? 입주신고는 입주 후 14일 이내에 해야 하지만 전세나 월세 보증금을 안전하게 보호하려면 전세나 월세 잔금 납부일에 입주신고를 하는 것이 더 안전합니다. 그리고 우선지급권은 입주신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 보통 임대차계약 신고와 동시에 하지만 임대차계약 신고는 계약일로부터 30일 이내에 해야 하므로 계약 후 최대한 빨리 하는 것이 좋습니다. 반대권이 있다고 해서 안전한 걸까요? 계약서에 서명한 후 임대차계약 신고와 함께 바로 확정일자를 받고 잔금 납부일에 바로 입주신고를 하고 입주해서 살아요. 낮은 우선순위보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있어서 안전하다고 합니다. 하지만 정말 안전한 걸까요? 집주인으로부터 1순위 대출은 없고, 그렇다고 해도 현실적으로 100% 안전한 것은 아닙니다. 집주인이 잔금 지급 전에 입주예정자와 상의하지 않고 몰래 은행대출을 받아 잔금 지급 당일에 저당권을 설정했다면 어떻게 될까요? 저당권은 등기일로부터 효력이 발생하고, 우선변제권은 입주신고 다음날 00:00에 효력이 발생합니다. 집주인이 악의를 품고 있다면 임차인은 피해를 볼 수밖에 없습니다. 따라서 임차인은 계약서를 작성할 때 다음과 같은 특별조항이 포함되도록 요청해야 합니다. 집주인은 잔금 지급 다음날까지 선순위대출 금지 조건을 유지해야 합니다. 일부 임차인은 때때로 “잔금 지급 다음날까지”가 아닌 계약 기간 동안 선순위대출 금지를 포함하는 특별조항을 요청하지만, 이는 과도한 요청입니다. 최소한 위의 내용만 포함하면 좋을 것입니다. 입주 및 확정일자 수령 방법 1. 입주신고 ⊙ 온라인: 정부24 – 입주한 사람만 가능(증명서 필요), 미성년자가 포함된 경우 미성년자와 함께 입주한 보호자(법정대리인)가 신고하면 가능합니다. – 입주자는 모두 정부24를 통해 신원확인을 받아야 하며, 입주지에 별도 세대주가 있는 경우 해당 세대주의 신원확인을 받아야 합니다. – 신청자가 미성년자(만 19세 미만)인 경우 온라인 신고가 불가능합니다. ⊙ 관할 사무소(주민센터) 방문 – 주민센터를 방문하는 경우 다음 서류가 필요합니다. ☞ 신분증: 본인 확인이 가능한 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권) ☞ 임대차계약서(필요 시) ☞ 위임장(대리인의 경우) 2. 확정일자 받는 방법 ⊙ 자동수신방법 – 임대차(보증금, 월세)를 전자적으로 체결하면 임대차계약신고 및 확정일자가 자동으로 확정되어 편리합니다. 다만, 부동산에 전자계약서 이용을 사전에 요청해야 하며, 일부 부동산은 거부하는 경우가 있으니 사전에 알아두어야 합니다. ⊙ 인터넷 수신방법 – 국토교통부 “부동산거래관리시스템”을 통해 신고합니다. 임대인 또는 임차인이 할 수 있으나 확정일자 수령은 임차인에게 필수이므로 임차인이 하는 것이 좋다.거래한 부동산이나 타인에게 위임하는 것도 가능하다.이 경우에는 계약서, 신분증 사본, 위임장이 있어야 한다.- 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있으나 이 경우에는 임대차계약서를 별도로 신고해야 하므로 권장하지 않는다.⊙ 관할 사무소(주민센터) 방문 – 임차인(또는 임대인) 직접 방문 : 계약서 및 신분증 지참 – 부동산 또는 제3자 방문 신청 방문자 신분증, 위임장 사본, 계약서 지참